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BIM云端系统在智慧物业运营中的协同平台构建

来源:《城市开发(物业版)》

物业是城市的重要组成部分。智慧物业运营就是充分利用BIM、互联网、物联网以及云计算等新一代信息技术实现物业项目集约化经营和精细化管理的过程。

BIM技术是以物件导向理论为基础,用信息技术,在虚拟的数字世界中,以更接近实物现象与行为的方式来描述、应用和管理的一种技术与思维。物件导向即物件化,是信息技术中的专有术语,是将实体空间的实物(例如门窗)的属性(例如尺寸和材质)及行为(例如上下端相连的墙体),用物件导向技术将此关系在虚拟空间中组构起来。基于BIM的建筑模型有几何信息(如门窗的尺寸),更重要的有非几何尺寸(如门窗的材质),可以模拟复杂的建筑营运环境、整合项目信息和管理流程,贯穿建筑全过程,对建筑后期提高物业运营的效率并达成建筑可持续发展目标具有重要价值。BIM云端系统是云技术与BIM技术的结合应用,创建了非常高效的各方合作模式,提供了集中化和可视化的协同平台,实现多方协同工作环境。

智慧物业运营的BIM云端系统协同平台框架

结合BIM技术,对物业运营可划分为资产管理、空间管理、租户管理、节能管理及安保控制五大运营管理系统,在BIM云端系统平台上,各管理系统中所有信息可实时调用、充分共享、实现协同管理和远程控制,如实时跟踪每个设备运行状态,对出现故障的设备可迅速定位并了解管线布置状况、设备技术参数及维修信息。平台模块中任何信息发生变更,其他模块都会同步关联和及时更新。

资产管理模块。通过BIM云平台能够获得设备管线和固定资产等各类信息,如设备的技术参数、使用期限、所在位置、供应商及维护情况等,可实现设备信息查询、自助报修、预警及报警和计划性维护,为设备提前检修、保养、更换做出预警,避免因设备老化、检修不及时对业主造成的不良影响,有效降低人员成本及赔付成本。

空间管理。BIM空间模块可以对建筑各个区域、房间及构件信息进行查询,通过集成数据库与可视化图形跟踪大厦空间使用情况,灵活快速收集空间使用信息,制定合理和预测的空间分配方案,确保空间资源的最大化使用,降低空间使用费用,提升收益率。在处理用户提出的空间变更请求时,亦可以分析现有空间布局情况,对空间分配的请求做出响应,满足业主在空间方面的需求。

租户管理。租户管理模块记录了每个租户的信息,如租户位置和面积等几何信息、名称和租约及缴费情况等非几何信息;针对繁杂租户进行分类管理及房屋出租合同等信息管理,对租户变更和租金变更等情况进行实时调整和更新,促进物业出租率,降低能源的消耗,提升整体物业的价值。

节能控制。BIM技术与物联网技术的联合应用,可以通过数据和图形直观了解复杂而庞大的建筑设备系统及其运行状态,实现日常能源消耗情况的有效统计与监控。BIM云平台收集了各设备的能源消耗信息,如空调运行策略、气流、水流及能源分布,大堂、中庭、夜景及庭院的照明情况,可以对能源消耗情况进行自动统计分析,并使建筑各区域、各用户的每日用电量、每周用电量都可清晰显示,对异常能源使用情况进行警告或者标识,为管理者进行能源管理提供可靠的依据。

安保控制。基于BIM云平台的安保系统主要包括了事故处理和人员定位两方面。事故处理中,BIM云平台与智能控制系统结合,不但可以进行视频监控,还可以对任一区域进行可视化管理,如信息模型界面中可以显示着火位置,并自动跳出报警界面位置,无需人员现场确定,通过控制中心可实时掌握安保人员的位置,通知离事发地点最近的安保人员前往处理,并持续跟踪处理完成情况,节约宝贵救灾时间。BIM技术提高了传统靠人工传达及管理人员开会研究处理的效率,依据平台显示的电梯使用情况和逃生路线,迅速决策,同时还可以共享模块间资源,实现灾难恢复计划,如遗失资产的挂帐及赔偿要求存盘。安保系统平台的人员定位是利用视频识别及跟踪系统,对不良人员、非法人员甚至恐怖分子等进行标识,自动跟踪及互相切换,对目标进行锁定。

物业服务企业BIM云端系统协同平台建设

智慧物业运营BIM协同平台存储了海量信息并相关联,集成了物业空间位置、数量、性能及运维等基本信息,克服了信息的缺失和离散,为智慧物业发展提供了新思路,是未来物业运营管理变革的必然趋势,因此,BIM云端平台系统的建设异常重要。

建设关键要素。企业建设BIM云端系统平台是智慧物业运营的重要技术选择,不但需要企业高层领导的战略共识更需要战术中的具体落实。首先企业要组建BIM云端系统物业运营团队;其次在团队主管的统一领导下,各专业模块成员要创建和编修相关资料;第三通过各专业模块协同行为研究后,就共享协同资料对各自资料进行协调、检讨和修正等整合;第四,制定数据维护的相关制度;最后完成数据归档。

BIM云端系统建设。此平台主要包括存储、管理、应用服务和接口功能。首先是共享与协同操作信息系统的构架建设:

第一,中央资料系统建设;第二跨专业共享资料系统建设;第三各模块专业资料系统建设;第四操作中个人资料系统。

其次是硬件云端平台建设:主要通过广域网、互联网或者FC光纤通道网络将NAS和iSCSI等IP存储设备或者SCSI或SAS等DAS存储设备彼此之间进行连接,各存储设备上都要安装统一的存储设备管理系统,用以实现逻辑虚拟化、集中和多链路冗余管理以及硬件设备状态监控和维护升级等;

最后为提供更大、更强及更好的数据访问性能,要选择与企业数据规模相适应的领先系统和技术,如CDN内容分发系统、P2P数据传输技术和数据压缩技术等,以确保云存储数据更有效存储和使用,并占用更少空间和传输带宽以提高交互与共享效率。

个人操作环境建设。首先协同平台操作系统中个人角色分工要明确,至少要有项目总管、业务协同主管和专业主管;其次每个角色的操作环境建设也非常重要,是实现BIM云端协同平台云访问功能的基础,其访问终端设备可以是PC电脑、平板电脑、手机以及云终端程序和云终端设备等,终端技术主要关注终端与云端的通信协议及安全,利用不同终端设备实现各方实时的远程协同工作,提高智慧物业运营效率;最后需注意的是综合型人才是BIM云端系统平台有效运转的重要保证,企业的人资部门对人才的开发与培养是智慧物业运营成功与否的至关要素。

作者:郭立 杨沛林  单位:北京建筑大学


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