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福晟超车逻辑: 地产、建筑双翼周期互补

来源:21世纪经济报

3月6日,福晟集团迎来25周年庆,并首次发布千亿战略。福晟提出了2016-2026年实现1.68万亿的销售目标,其中地产板块8800亿、建筑板块8000亿。2018年,福晟计划实现地产600亿、建筑500亿。这两个板块的业绩对等目标背后,正是福晟自2009年收购六建之后采取双翼发展战略的结果。

福晟在地产、建筑、商业、人才战略上的协同共生模式,有别于同规模房企。这在50强房企中,也具有典型意义。2017年,福晟地产板块销售收入418亿元,成为中国房地产45强。福晟建筑板块营业额370亿元,成为中国建筑业22强。在土地储备方面,2017年新增土地储备1786.9万平方米,提供超过3199亿元的货值。福晟的短期计划是2020年地产板块销售1300亿,进入行业前30位。福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强指出,战略、人、钱、地这四个维度是决定福晟事业的四个维度。

四大板块协同

郭国强指出,当前大环境是严防、严控金融风险,以及精准扶贫、环保。金融去杠杆与强监管对房地产行业较为明显的影响有两点:2017年房地产行业以16.94亿平方米的销售量达到历史新高,销售金额超过13万亿。有业内人士指出,房地产行业销售面积或将触碰天花板。换言之,从十年周期来看,房地产销售面积面临反转,销售金额则还有上升空间;从金融视角来看,房地产行业强者恒强,会出现万亿企业。克而瑞研究中心数据显示,2017年达到千亿规模有17家房企,2018年预计还会新增13家。

这一行业背景下,福晟高管团队有一个共识:房地产行业过去由高周转企业垄断的情况,随着人口红利、土地红利、资本政策倾斜的消失,格局将被打破,此时房企发展战略尤为重要。

福晟已迅速铺开战略区域人、钱、地三者的协同战略。2018、2019、2020年地产的销售目标是600亿、900亿、1300亿。按照福晟今年地产板块600亿的目标,目前地产和建筑两大核心业务板块相辅相成,形成战略协同效应,对外部具有强大的议价能力,对内部集约资源降低成本,实现较好的盈利能力。

一直以来,福晟实现战略目标的路径是以“H+4”(一区两湾四核心)聚集、深耕战略为主导,即粤港澳大湾区和环杭州湾,海西城市群,以及天津、武汉、长沙、郑州四个核心城市。郭国强透露,继福晟拿地王牌军“飞虎队”之后,最近又成立资金王牌军,融资、拿地并行。

值得一提的是,福晟建立了一套人力资源模型,人岗匹配。福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁吴继红称,,福晟在人才管理上充分给予员工空间,强调员工共享理念,并在搭建人才赋能型组织上有自己一套逻辑,这在房地产行业是独一无二的。对于有能力、有资源的区域负责人,公司给予10%的干股,同时还有跟投机制,这是福晟合伙人制度的最大特点。

福晟还有一个“二八战略”,即商业住宅比为2:8。福晟商业集团将由传统商业地产开发商转型为投资运营服务商。福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋对福晟商业明确了新的战略定位,聚焦“投资端”和“运营端”,以商务智慧体Officetree运营体系,提升资产运营水平,同时实现资产多元渠道退出。

双翼周期互补

福晟弯道超车,不得不提建筑板块。福晟是目前唯一一家把建筑业作为核心业务并爆发增长的房企。而且,早于2006年就被福晟收购70%股权的六建集团今年成立68年,因此不乏比福晟布局更多区域,比如郑州就是六建早于福晟进入的一个城市,包括给政府做BT工程,更多的则是做土地一二级联动开发等。目前福晟在郑州有1.6万亩土地储备。

福晟集团副董事长兼福建六建集团董事长林栋指出,十年间六建集团经历了四大变化:第一个变化,是由原来的房屋建筑工程向市政工程、交通工程转变。目前,房屋建筑比例占80%左右,计划到2025年这一比例不超过50%,市政公路、交通工程两项达到50%以上。

第二个变化,从大量运用人工到预制构件为主,向工业化生产、钢结构生产过渡。据了解,六建集团计划在福建、郑州建两个PC构件厂及钢构厂,今后在华东、华南区域,都要建一系列此类工厂。

第三个变化,从普通建造向智能建造过渡。应用BIM技术让建造变得更加智能与信息化,同时也可以降低建造风险。

第四个变化,六建将由普通的承建商向服务商过渡。林栋指出,六建可以将开发商买的地从地基勘探、建筑设计到施工,甚至前期的物业管理一揽子工程都承包。同时,六建还计划成为政府服务商,负责EPC建设,从设计、施工到交钥匙全过程为政府提供服务。

2018年六建的收入目标是500亿,有望进入中国承包商20强,到2020年六建要实现千亿目标。

六建如何完成建筑与地产的周期互补,从而实现业绩快速增长?林栋指出,首先,六建是福晟快速周转的保障。“只要福晟拿到地了,第二天六建就可以进场,不存在招投标等一系列环节”。其次,作为一个行业周期互补,六建的现金回款比地产销售慢,行业周期影响比地产推迟一到一年半。

此前两者有波峰、波谷区分。这两年来,福晟的建筑跟地产规模相当,建筑业务与房地产行业周期互补,两者增长的波峰、波谷逐渐抚平。对整个集团的现金流、稳健发展都有促进。

福晟于今年首次参与国内公开市场评级。3月5日,大公国际资信评估公司发布福建福晟集团信用评级报告,评定为“AA+”, 评级展望为稳定。

( 唐韶葵)


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