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世邦魏理仕李永基:终结伪绿色 建筑需靠后期经营

来源: 新浪房产

人口爆炸,环境污染,资源枯竭,在人类无休止的向大自然索要的同时,人类也面临了一系列随之而来的难题。在今天,绿色俨然成为一种风尚,一种发展方向。人们的衣食住行样样都在向来绿色靠拢,在这样的大背景下绿色建筑也在房地产业悄悄兴起……

/李学萍

绿色建筑或成地产未来发展方向

“如果现在大楼都是绿色建筑,现在城市空气质量应该会好一点。”一落座,世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基就发出如此感叹。

据了解,我国现有建筑面积为400亿平方米,绝大部分为高能耗建筑,且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑,碳排放量的居高不下,也导致了各大城市的PM值屡创新高。“因此,我们必须大力发展绿色建筑。”

“绿色建筑强调节水、节地、节能、室内环境的协调发展,更加注重从设计、施工和运营管理全过程,而非结果控制。”李永基础介绍,绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。

从概念上来讲,绿色建筑主要包含3个方面内容。”他进一步解释,“首先要节能,特别需要减少各种资源的浪费;其次注重保护环境,强调的是减少环境污染,减少二氧化碳排放;第三则要满足人们使用上的要求,为人们提供健康、适用、高效的使用空间。”

随着我国城市化节奏的加快,建设绿色低碳的宜居城市,发展绿色建筑,推动建筑节能,是我国进入城市化阶段必须解决的首要问题。在他看来,“绿色建筑有可能会成为未来建筑的发展方向。”

终结伪绿色建筑还需靠后期经营

近些年,我国工程质量相关管理部门全面落实法律法规、国家标准,依法管理和规范工程质量。其中,发展绿色建筑是我省提升工程质量的一个重要方面。对于“绿色建筑”概念,大概都知之甚少。而更多进入人们视线的,则是一些以“绿色”“生态”“环保”为噱头的楼盘宣传。

访谈中,李永基也多次对“伪绿色建筑”表示无奈。

由于人们对生活品质要求不断提高,追求环保、生态等方面的意愿逐渐加强,因此很多开发商便以此打概念牌,进行炒作促销。

“现在楼很多都是建成阶段称为绿色建筑,但是在运营阶段,才是最重要的。”据李永基提出,建筑节能市场存在一大误区:采用节能技术以及节能材料就一定会节能,但事实上,并非如此,“目前甚至有些绿色建筑的能耗比一般建筑还要大。”在他看来,节能楼不节能可能是由于运营维护不当导致。“所以绿色建筑在设计时需要考虑使用中的匹配问题,建筑物投入使用后的运营管理也至关重要。”他如是说。

“真正的绿色建筑应该是建成后经过至少1年的运营才能评选。现在为了鼓励发展,先评了绿色设计标识,只针对设计图纸”但问题是,开发商往往只负责建设,无法让其参与运营绿色标识的评价。况且,很多地产开发商还停留在炒作“绿色建筑”概念的阶段。

李永基认为,让用户甘心接受更贵的绿色建筑有两条途径:一是在实际运营中成本降低,获得收益;二是提高生活质量和居住舒适度,“如今,低碳、生态已经成为潮流,绿色建筑数量在不断增加,但与人们对建筑标准的要求还有巨大差距,因此需要加快绿色建筑推广的步伐。”

而事实上,真正的绿色建筑需要开发商申请绿色建筑评价标识,经过主管部门评估认证后再确认等级。

“目前,我国很多开发单位打出了绿色建筑、生态建筑的概念和口号,他们所依据的则是国外的一些评价标准,比如美国的LEED标准,而这些标准并不一定适合于中国国情。因此,住建部早在2007年就正式出台了相应的标准。”

据李永基介绍,绿色建筑评价标识认证有着完整严谨的评估过程和考核程序,对申请者的资质、达标项目把关严格,认证主要由国家建设部负责。建设部主要依照《绿色建筑评价标准》及《绿色建筑评价技术细则》,从节地、节能、节水、节材、室内环境和运营管理六大方面考核。

绿色建筑租金比普通建筑高7% 增值超过10%

从20世纪90年代开始,可持续发展的理念逐步成为发达国家经济与社会发展的主旋律。在此理念的引领下,绿色建筑的概念开始广泛深入到城市建设的各个环节:规划、设计、建造、运营、管理,以及翻新等建筑整个生命周期相关的各个领域。

“绿色跟建筑跟一般建筑租赁相比会有7%租金增长,超过10%增值,因此卖价会相对较高。”谈起绿色建筑,李永基显得十分自信。

此外,他也谈到一个有意思的现象,通过研究发现,在绿色建筑中工作的租户生产力更高,此结果依据两个衡量指标,即租户的平均病假天数和自行上报的生产力变化率。“与以前的非绿色办公室相比,在绿色办公室里工作,病假天数平均减少了2.88天,而且大约55%的受访者指出其生产力比以前有提高。”

“从使用方来说,我们希望建筑使用期成本最低,所以希望使用绿色建筑,从投资来说,使用方提出这样的需求,就要满足这方面的需求。”绿色建筑可降低运行期的能耗,全寿命期费用较低,持有者具有显著的经济效益。

事实上,如果大楼设计之初就融入了节能环保的理念固然好,但目前很多既有大楼已经建成三五年乃至几十年,就需要后期运营的介入了。“中国三星标准也好,美国LEED标准也好,达到到一定指标后,都需要后期运营。除基本的减少自己大楼的耗能以及排碳之后,客户的问卷调查也很重要,例如调查租客客户什么交通工具上班,以此来减少排碳的机会。让租客采购物料的时候尽量在800公里以内,减少运输,不买影响健康的环保物料等等”

另外自己办公室的管理方面,也可以建议进行绿色化管理,比如鼓励员工进行废物回收,这是办公室管理中可以执行的策略。“要达到绿色建筑标准,是需要由业主和租户共同协作完成。”

中国绿色建筑尚属起步阶段 未来商机与挑战并存

毋庸置疑,绿色建筑的环境效应和社会效应显而易见,但是额外的成本却往往让部分投资方或建筑企业望而却步,绿色建筑的推广、发展仍任重道远。

他向新浪乐居记者坦言,开发商建造绿色建筑成本会稍稍高一点,“目前很多公司现在建楼用BIM技术,上海中心为例,建造之前用3D技术在电脑里做模型,合理建筑的同时又可以把预配件做好,然后再到现场施工,减少非常多能耗以及材料的浪费,甚至可以毫不夸张的说上海中心的外围有144个玻璃片,就连最后一片连接好之后,误差都不会超过2厘米。”

由于绿色建筑的诸多“优点”,一般要在项目建设完成交付给消费者使用之后才会逐渐显现出来,而很多房地产开发商并不参与后期的物业管理,他们在感受不到绿色建筑的长期效益的情况下,自然缺乏对绿色建筑的积极性。所以大部分开发商并不愿意为此提前“埋单”。

“绿色建筑本身应使用适宜的技术,因地制宜。不可否认,绿色建筑的确存在成本增量,但是这部分增量放在建筑的全寿命周期内来看,所占到总成本中的比例就非常小。”因此,从长期运营成本、综合生态效益、居住舒适度考虑,绿色建筑性价比更高。“而在美国,甚至已经有人提议甲级写字楼必须是绿色建筑。”

谈及“未来发展”,李永基却颇为自信,“虽然目前我国的绿色建筑处于起步阶段,但我相信以现在的技术,5—10年之后,(绿色建筑)一定可以取得较大的发展。”


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